miércoles, 21 de noviembre de 2012

Efectos económicos de dar permisos de residencia a extranjeros que compren vivienda en España

Parece que se va a aprobar una medida por parte del gobierno, consistente en dar el permiso de residencia a los extranjeros que adquieran una vivienda de más de 160.000 euros en España. Dejando a un lado el carácter ético y moral de la medida (con la cual no estoy de acuerdo) ¿qué efecto económico puede tener esta medida? 
Para comenzar, creo que en el segmento de vivienda hay que distinguir dos grandes subsectores (aunque se podrían hacer más divisiones y hay algunos subsectores más) viviendas de lujo y viviendas "normales".
  • Si consideramos viviendas de lujo las que tienen un precio por encima de 200.000 euros, están situadas en urbanizaciones claramente enfocadas a grandes fortunas etc, podemos decir que la medida es irrelevante. Si imaginamos la oferta y la demanda de viviendas de lujo, suponiendo que es un mercado de competencia perfecta: 


*Elaboración propia a partir de mi opinión subjetiva

 Como se aprecia, el precio de equilibrio del mercado de viviendas de lujo se fija en 300.000 euros. Por tanto, aplicar un incentivo para un precio menor del equilibrio obtiene un efecto nulo. Es como aplicar un precio mínimo inferior al precio de equilibrio. La gente que quiera comprar una vivienda de lujo (extranjeros incluídos) la comprará independientemente del incentivo. 
  • Considerando viviendas normales el resto (sin tener en cuenta VPO o pisos baratos por estar en mal estado o en zonas poco atractivas) mi opinión es que actualmente la situación del mercado es la siguiente:

*Elaboración propia a partir de mi opinión subjetiva

Según mi opinión, el precio de equilibrio se encuentra por debajo del precio a partir de cual se aplica el incentivo (recordamos que se habla de pisos de más de 160.000 euros) Y también según mi opinión, el precio de mercado de esas viviendas "normales", en condiciones de competencia perfecta, se encuentra por debajo de esos 160.000 euros. Dejando a un lado los números que he puesto, que no dejan de ser ejemplos a modo orientativo, la cuestión es que el precio real de mercado es inferior al que hay actualmente. Y en vez de adaptarse al mercado, el gobierno va a permitir con esta medida que el precio de la vivienda ordinaria permanezca sobre el precio de mercado (desplazando la curva de demanda a la derecha y aumentando el precio)


sábado, 10 de noviembre de 2012

Swaps: ¿como funcionan?

Vamos a tratar de explicar el funcionamiento de los llamados swaps (permuta financiera) con un ejemplo simple. En primer lugar tengo que decir que hay varios tipos de swaps, aunque el que vamos a explicar es el de tipos de interés por ser el más conocido por el gran público (IR Swap "Interest Rate Swap")
Un swap de tipos de interés es un intercambio de los mismos entre dos partes, bien con carácter de cobertura (para protegerse de subidas de tipos de interés por ejemplo) o con carácter especulativo (como cualquier otro producto) Veamos un ejemplo:
  • Supongamos que el individuo A posee una deuda de 1 millón de euros, por la que le paga un tipo de interés a B del EURIBOR + 1% (supongamos una sola liquidación para simplificar) 
                       A                                                                         B

                                    





























































































  •  B le comenta a A la posibilidad de contratar un swap del mismo nominal (1 millón de euros) por el cual B le abonará a A intereses de un EURIBOR + 1% y éste a su vez le abonará a B un 5%. De esta forma, A se protege ante subidas del EURIBOR ya que al final siempre va a pagar un 5%, trasladándole en este caso ese riesgo a B

Intereses pagados
A
B
Por Deuda inicial paga
-(EUR + 1%)
0
Por Swap Paga
-5%
-(EUR + 1%)
Por Swap Recibe
EUR + 1%
5%
Resultado
Paga 5%
Paga EUR + 1% y recibe 5%


  •  A partir de ahí pueden ocurrir dos cosas: Si el EURIBOR es inferior a un 4%, cuando B le pague a A el importe de los intereses de la deuda inicial (EURIBOR + 1) recibirá a cambio una cantidad mayor de la que paga (5%) Lo contrario le sucederá a A. En cambio si el EURIBOR es superior al 4% las tornas se cambiarán.
Ese es básicamente el funcionamiento, aunque luego todo se puede complicar, por ejemplo estableciendo varios tramos en la evolución del índice del interés (P.ej. Si el Euribor es mayor que tanto, entonces la otra parte paga tanto, pero si pasa de tal límite paga tanto) 
Como veis, no es ningún instrumento del demonio ni nada parecido. Pero si es un producto complejo, que no todo el mundo debería suscribir y sobre todo que no se debe "obligar" a todo el mundo a su contratación. Además de esto, uno tampoco puede hacer cosas como por ejemplo, si uno tiene una deuda de 1 millón de euros a tipo variable, no puede nunca contratar un swap a un tipo fijo sobre un nominal de 10 millones de euros. O muchas cosas más.










                                
                                                                                                        
                             
         















































viernes, 9 de noviembre de 2012

Paremos los despilfarros: Transparencia

Esta tarde, viendo en youtube un episodio del programa "Salvados" de La Sexta que trataba sobre la época de bonanza, con construcciones tipo aeropuertos sin aviones y estaciones de AVE sin pasajeros, he tratado de pensar si ese tipo de despilfarros se habrían llevado a cabo si la población hubiese conocido los números del proyecto antes de su realización. Quizás si, pero seguramente algunos no, y eso que nos habríamos ahorrado. ¿como tratar de encontrar una manera de establecer una especie de "control popular" sobre el cual tengan que pasar estos macroproyectos? 
La primera medida que se me ocurre sería sometiendo a votación o referéndum el proyecto. Obviamente esto es irrealizable (no podemos estar votando todos los días) y además tengo mis dudas de que esto fuese bueno, puesto que mucha gente votaría sin tener demasiados conocimientos técnicos o económicos y podría llevar a un resultado que no fuese "cierto". Pero de esta idea extraigo la necesidad de la transparencia en este tipo de asuntos. Tras pensarlo, mi idea es la siguiente: 
Una vez desarrollado el estudio de viabilidad, tanto técnica como económica y medioambiental, poner esos estudios a disposición de la gente durante un periodo de tiempo, digamos un mes. En ese tiempo, los profesionales de cada rama interesados pueden analizar ese estudio y redactar si lo estiman oportuno, una especie de recurso contra el mismo (o no) Ese recurso se enviaría a un tribunal de expertos (según la objeción sea económica, medioambiental o técnica) que en última instancia podría fallar a favor o en contra.
Creo que sería bueno que algún partido político se planteara esta manera de buscar un poco de transparencia. Obviamente este método no es perfecto (espero que me saqueis defectos y que entre todos pudiésemos llegar a un consenso) pero sin duda, dado el nivel de colegueo en la política de hoy en día (quién sabe si el autor del plan de viabilidad económico es amiguete del alcalde) creo que es esencial. A mi, como murciano, me gustaría echarle un vistazo por ejemplo al estudio de viabilidad económica de la futura línea 1 del tranvía de Murcia. 
¿Qué os parece?